买房给孩子住不是以房养学,房产类型选择错误

 新闻资讯     |      2020-05-12 09:42

先前我们分析了以房养学你的区域选择的误区,今天我们来分析一下以房养学,最重要的一个环节是产品选择的误区,如果你的产品选择错误的话,造成你的以房养学最终是功亏一篑,我继续昨天张先生的问题他说了,他打算要实现一个以房养学,但这个概念和如何操作呢?

可能还只是照搬销售人员告诉他的,买一种小户型的房子,靠近孩子上学的、地方,以市中心这种甚至是没有车位的小户型作为选择。我就问他了,我说你为什么喜欢这样的房子?他说了总价低,他说感觉很便宜。

首先一点,我们做投资所追求的是投资价值,而不是一味的图便宜。因为你今天买的便宜,明天可能会更便宜,像伯克希尔撒韦公司的股票,都是几万块钱一股,还有包括茅台也好,还是包括呃、特斯拉也好,都是要不是看你的股价的高与低,而是看他是否具有投资价值,它如果具有投资价值的话,他哪怕是1万5万,每一股我们依然可以去追捧,所以说不能够图便宜,因此很多学生家长选择的所谓的是小户型,小户型,面积低于50平方米。

虽然楼下有电车,正因为如此,销售人员说,您张先生您根本就不需要有车位,但是我想告诉各位,你居住在市中心真正有价值的不是一套房子,而是房子下面的车位,为什么?因为在开发商在做开发的时候,向下打的深度是有限制的,换句话说,挖车位地下的4层和5层的成本就会急剧的增加,而在墨尔本和心理它不限高,房子可以往上盖。换句话说,向上的空间远远高于向下的空间,因此在市中心一拥有一个车位比拥有一套住房更具有投资价值,所以说从第1个产品上不要选择小户型,不要选择没有车位的一房公寓,也不要选择没有车位的两房,一个卫生间的这种户型的公寓单元。

从第2个方面来谈,家长给孩子购买的房子最开始是以孩子的自住、需求作为了考量,实际上这就为他不能够实现以房养学已经埋下了伏笔了,因为你的孩子也许是一个人住,有些可能是跟朋友一块住,顶多是买一个2室1厅或者是1室1厅,大多数很多人就都没有购买车位。

我想告诉各位,澳大利亚的家庭,ok,咱先抛开本身,澳大利亚家庭就不会选择在市中心安家落户,ok?哪怕是有人临时获得绿卡,他的生意在市中心他可能要临时居住,在这种情况之下,他拖家带口基本上都是4口之家,澳大利亚的人均家庭构成是4.3,就是4口到5口之家,很显然你的1室1厅没有车位的粮食1厅或者是粮食一个卫生间的,这种公寓类型,根本就不能够满足未来的潜在的家庭的需要,而这种情况会造成你所购买的房子恰恰是别人所不需要的。

所以说当你的房子抛到市场上准备转售套现的时候,你会突然发现根本就没有人购买,因为你把95%的澳洲本地买家全部抛弃掉了。因为首先一点,你的房子不是他们的购买类型。

第二,你的房子已经是二手房了,而海外人士所谓的家长要去买房子的时候,他无法购买,结果你的产品就成了一个鸡肋型的产品,鸡肋弃之可惜,食之无味。从银行的估值角度来看,如果你现在去购买一个市中心新建好的小户型公寓,没有车位的一房公寓,或者是两个房间,只有一个卫生间的,没有车位的。两房公寓。我可以这么讲,银行的估值都比你购买的价格低10%~20%。换句话说,从第三方的估值角度,你所购买的房子已经是负资产了,假如你开始只是付了10%首付、20%首付的话,所以说这种类型产品在一旦出现市场波动、出现危机的时候,就成为了投资者的气儿。

第3个小的方面,我们的很多家长我就问他,就包括张先生,我说你打算用谁的名义去买,然后他说销售人员说可以用孩子名义购买,因为现在目前银行不给贷款,反正也是一次性付款250万到300万,他说我能够出得起。他看到了他选择建议让用孩子名义去购买,本身这一点又是错误的。为什么?因为澳大利亚本身没有遗产税,ok,在这种情况之下,用父母的名义比孩子名义其实是更有保障的。

孩子未来如果转成移民身份了,他在澳大利亚在之前的时候已经以自己的名义买过了房子,并且他是以自住房的形式住到里面去了,那就意味着这个房子以后再去买的,首次置业补贴没有了,印花税减免没有了,把他的本来能够从政府申请的一些福利就给剥夺掉了。除此之外,从税务角度考虑,很多澳洲本地人选择这种高层公寓、大户型公寓。

公寓类型作为投资的原因是什么?是看中了它的高折旧,因为他们在澳洲本地有收入,他可以通过房屋4%、5%的高折旧来抵扣他在澳洲的个人收入,哪怕甚至是企业收入。

我想问的这位张先生,他当时在澳大利亚有收入吗?很显然,他从来还没有在登陆过澳大利亚,ok,在这种情况之下,你去买了这种高折旧的公寓类型,就意味着你的税务的抵扣部分白白浪费掉了,白白损失掉了。除此之外,我也提到过,从银行估值来看,特别是在这个疫情之下,你所购买的产品成为了一个市场的试金石。换句话说,如果市场上现在都大量抛售的房子,恰恰是这个市场上经不起市场考验的房子,而这时候公寓的各种弊病就冒出来了。

大量的空置房涌向市场,租金回报率降低,而且一个栋一栋楼宇当中真正用于自住的人士占比不超过30%,这是一个非常可怕的事情,所以说我们在做产品来实现以房养学的时候,产品一旦定位错误的话,又意味着在错误的道路上可能会越行越远,离成功也会渐行渐远。最后,我们从现金流角去分析,在一个大楼里边,一般一房公寓占比60%,两方公寓占比百分之25~33房公寓的占比只有10%~15%,然后他们的物业费进行了什么?根据你所持有的房子的面积大小来进行了分配。

但是你会发现一个非常奇特的现象,一房的公寓的租金肯定不如两方。但是一房、公寓的物业管理费,只是相对的比两房越少一些。换句话说,你的收入租金没有无限增长,但是你的付出的支出并不比两并不比三房少。这种情况之下就意味着你的毛回报率看似高,但是净回报率就会急速压缩了。我们讲以房养学是要帮助你创造收入,结果你所买的便宜的房子,你的收入都被物业管理公司所吞噬了,都被你的房子的管理中介所吞噬了,还有被各种维修所消耗掉了。

我想问你,哪有多余的剩余租金来供养你的孩子的学费?好了,关于以房养学中的产品定位的错误和误区,我总结了五六点,从产品的不行选择,从现金流的分析、从税务角度、从您孩子身份转换,是否能够获得政府的也首次置业补贴优惠角度,还有通过你的房屋的第三方银行的估值角度来帮你去分析了,这种类型的产品是不被市场所认可和接受的,所以说在实现以房养学道路上,你的产品选择千万不要去选错了,否则的话你的想法再好,你再怎么去考虑便宜也好,还是为了孩子的方便也好,但是如果一不错,就会离真正的以房养学的成功渐行渐远。好了,今天的关于以房养学的产品选择误区分析到这里,我们下一期会对于以房养学理念的误区再做进一步分解,谢谢各位。